Jeżeli nie ma możliwości dojazdu do domu lub jest on utrudniony można starać się o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sposób jej ustanowienia reguluje ustawa z dnia 23.04.1964 r. kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145; ze zm.) oraz ustawa z dnia 17.11.1964 r. kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1460 ze zm.)
Zgodnie z art. 145 kc, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Odpowiedni dostęp
Można ustanowić drogę konieczną, jeżeli nie ma dostępu do nieruchomości, ale również kiedy ten dostęp jest nieodpowiedni, kiedy są trudności z dojazdem samochodem, lub jest on utrudniony np. w porze zimowej ze względu na warunki atmosferyczne. Kwestię tę porusza i wyjaśnia liczne orzecznictwo.
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 19.07.2019r., II CSK 492/18, nie jest odpowiednim dostęp, który stwarza zagrożenie w ruchu drogowym. Pojęcie braku odpowiedniego dostępu może oznaczać całkowity fizyczny brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem faktycznym, jak też wreszcie dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem prawnym. Brak dostępu do drogi publicznej, oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych, za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo lub na podstawie stosunku obligacyjnego z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.
Zgodnie z uchwałą SN z dnia 14.05.2014r., II CZP 14/14, odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno – gospodarczy.
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 9.09.2011r., I CSK 657/10, jeżeli nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej nie wyłącza możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, wynikająca z grzecznościowego zezwolenia właściciela tej nieruchomości. Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje, gdy a) nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, b) nieruchomość ma wprawdzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostania się z nieruchomości do takiej drogi, możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku.
Wynagrodzenie
Ustanowienia służebności drogi koniecznej można się domagać za wynagrodzeniem.
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 14.12.2018r., I CSK 706/17, w zależności od wyniku oceny rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości, które mają być obciążone służebnością drogi koniecznej, niezbędne jest uwzględnienie wpływu tej kwalifikacji na wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności. Uznanie, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem a nie za odszkodowaniem, pozwala przyjąć, że wolą ustawodawcy nie było wyłącznie wyrównanie uszczerbku, jaki następuje w majątku właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności drogowej. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze i bardziej elastyczne. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść, jaką odnosi nieruchomość władnąca oraz niedogodności, jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie nie może jednak służyć bezzasadnemu wzbogaceniu kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności.
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 26.03.2018r., I CSK 701/17, wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie.
Sposób przeprowadzenia drogi
Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 5.04.2017r., II CSK 476/16, instytucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23.05.2016r., I ACa 1040/15, przez ustanowienie służebności drogi właściciel nieruchomości obciążonej nie wyzbywa się władztwa nad nieruchomością i praw do niej, a jedynie jest w swych prawach właścicielskich ograniczony. Właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, może posadowić na nim bramę, czy bramki, o ile udostępni przejazd przez nie.
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, o ile jest to możliwe, sąd zarządzi, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy.
W przypadku zniesienia współwłasności poprzez podział gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Ustanowienie drogi koniecznej
Drogę konieczną można ustanowić w umowie zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą ma przebiegać ta droga. Jednak, gdy sąsiad nie wyraża na to zgody konieczna jest droga sądowa. Możliwe jest również ustanowienie służebności drogi koniecznej na mocy decyzji administracyjnej (art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek ten ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.
Droga konieczna jako służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który ustanawia to prawo.
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą, a jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej także wpis do tej księgi.
Uprawniony może zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wówczas wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Gdy prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia co do zasady potrzebne jest także wykreślenie go z księgi wieczystej. Ponadto ograniczone prawo rzeczowe wygasa również, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
Aby zmienić treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a gdy prawo było ujawnione w księdze wieczystej także wpis do tej księgi. Ponadto, jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron.
Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione. Zmiana nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa. Do zmiany pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa. Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej. Zmiana pierwszeństwa staje się bezskuteczna z chwilą wygaśnięcia prawa, które ustąpiło pierwszeństwa. Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Służebność gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:
– właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź
– właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź
– właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa może jedynie mieć na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem grunty.
W braku innych danych, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej w braku odmiennej umowy, obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel ten odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.
W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednak, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilu z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednak, gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności za wynagrodzeniem, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Służebność gruntowa może być nabyta również przez zasiedzenie, jednak tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Stosuje się w takim wypadku odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Wskutek niewykonywania przez dziesięć lat służebność gruntowa wygasa. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, wygasa ona tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od dziesięciu lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Jeżeli natomiast służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Uregulowania dotyczące ustanowienia drogi koniecznej, stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednak może on żądać tylko ustanowienia służebności osobistej. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel.
Służebność osobista polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Stosuje się wówczas odpowiednio przepisy o służebności gruntowej z pewnymi zmianami wskazanymi poniżej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieś uprawnienia do ich wykonywania. Nie można jej nabyć przez zasiedzenie. Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności.
Sądowne ustanowienie drogi koniecznej
Ustanowienie drogi koniecznej jest możliwe na drodze sądowej w trybie postępowania nieprocesowego. Zgodnie z uchwałą SN z 5.06.1985r., III CZP 35/85 podmiotami uprawnionymi do złożenia wniosku o ustanowienie służebności gruntowej drogi koniecznej są: właściciel nieruchomości, współwłaściciel, chyba że pozostali współwłaściciele skutecznie się temu sprzeciwią, użytkownik wieczysty, Rzecznik Praw Obywatelskich i prokurator. Ponadto Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26.09.2014 r., IV CSK 709/13, uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 1974 r. III CRN 316/73 stwierdził, że wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych. Więc w wypadkach nie unormowanych w art. 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w art. 145 k.c.
Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej składa się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 kpc). Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 1 ust. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej wskazać należy właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 26.09.2018r., IX Ca 383/18, jeżeli się okaże, że droga konieczna może być przeprowadzona przez grunt właściciela, którego wnioskodawca nie wskazał, sąd nie oddala wniosku, lecz wzywa tego zainteresowanego właściciela, który nie jest jeszcze uczestnikiem do wzięcia udziału w sprawie.
Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Sąd może powołać biegłego sądowego, który wskaże najbardziej dogodne szlaki drogowe.