Często się zdarza, że kilka osób jest współwłaścicielami jednej rzeczy. Kwestię współwłasności reguluje kodeks cywilny (ustawa z dnia 23.04.1964r., tekst jedn. Dz.U. z 2019r., poz. 1145; zm.: Dz.U. z 2019r. poz. 1495) w art. 195 do 221.
Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Żądanie zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 210 kc każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Przedłużenie można ponowić. Jednak zgodnie z uchwałą SN z dnia 14.09.2016r., III CZP 36/16, umowa współwłaścicieli czasowo wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże wierzyciela współwłaściciela będącego stroną tej umowy.
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1405, 1496 i 1637), następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Zgodnie z tą ustawą, osobą uprawnioną do nabywania nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych może być rolnik indywidualny (art. 2a ukur), wyłączenia przewiduje art. 3 ukur.
O istnieniu gospodarstwa rolnego decydują grunty rolne, o jakich mówi art. 46¹kc. Pozostałe składniki gospodarstwa rolnego z art. 55³kc nie są składnikami koniecznymi i ich brak nie odbiera gruntom rolnym przymiotu gospodarstwa rolnego, jeśli same grunty stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą (postanowienie SN z 12.02.2016r., II CSK 107/15).
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹kc). Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 55³).
Nie można natomiast znieść współwłasności przymusowej w zakresie nieruchomości wspólnej wynikającej w ustawy o własności lokali (art. 3 ust. 1) w trakcie trwania odrębnej własności lokali.
Zniesienie współwłasności na zasadzie art. 210 kc ma zastosowanie w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych oraz współwłasności majątku spadkowego i działu spadku (art. 1035 kc) a także podziału majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej (art. 46 kro).
Ponadto według przepisów o zniesieniu współwłasności powinny być rozliczone nakłady konkubentów czynione wspólnie w czasie trwania konkubinatu na majątek jednego z nich (uchwała SN z 30.01.1986r., III CZP 79/85).
Podstawa zniesienia współwłasności
Podstawą zniesienia współwłasności może być umowa lub orzeczenie sądu. Zniesienia współwłasności można dokonać poprzez: fizyczny podział rzeczy, jeżeli jest to możliwe w danych okolicznościach, przyznanie całości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż rzeczy w drodze licytacji.
Umowne zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności w drodze umowy jest możliwe w przypadku, gdy współwłaściciele nie są w konflikcie. W przypadku nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 kc).
W przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego, ponosi się opłaty w wysokości określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ich wysokość określa § 3 rozporządzenia, zgodnie z którym maksymalna stawka wynosi od wartości 1) do 3000 zł – 100 zł; 2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3000 zł; 3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł; 4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł; 5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł; 6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł; 7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28.07.1983r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Sądowne zniesienie współwłasności
Postępowanie w sprawie zniesienia współwłasności odbywa się w trybie nieprocesowym na podstawie art. 617 – 625 kodeksu postępowania cywilnego (ustawa z dnia 17.11.1964r., tekst jedn. Dz.U. z 2019r. poz. 1460; ze zm.). Od wniosku o zniesienie współwłasności, zgodnie z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, pobiera się opłatę stałą w kwocie 1000 zł. Jednak, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł.
We wniosku o zniesienie współwłasności należy określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Sąd może wydać postanowienie wstępne, rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności.
Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie we wskazanych powyżej sprawach jest niedopuszczalne. Natomiast sprawy w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wtedy, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i przekaże sprawę do ponownego rozpoznania. W sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza postępowanie z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.
Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić wskazanych powyżej roszczeń, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
W przypadku gospodarstwa rolnego sąd ustala w postępowaniu o zniesienie współwłasności jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w jego skład oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków, a w miarę potrzeby także wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat.
Fizyczny podział rzeczy
Jeżeli podział rzeczy nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenie jej wartości, każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 15.06.2012r., II CSK 582/11, podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych.
W przypadku zniesienia współwłasności na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Ponadto przy podziale gruntu sąd może obciążyć jego poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Podział gospodarstwa rolnego w naturze nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału.
Projekt sposobu podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczeniu nieruchomości w księgach wieczystych. Zgodnie z art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości, podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości.
Sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić.
Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, spełnione zostaną wymagania wskazane powyżej, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.
Jeżeli brak jest podstaw do wydania takiego postanowienia, sąd dokonuje podziału w naturze, jeżeli zachodzą do tego warunki, uwzględniając wszelkie okoliczności zgodnie z interesem społeczno – gospodarczym, na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli. Różnice tych wartości wyrównuje się poprzez dopłaty pieniężne.
Własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy. Sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do wydania rzeczy lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, jeżeli w wyniku podziału całość albo część rzecz przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, określając termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. W przypadku nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części, określenie terminu jej wydania bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń, następuje z uwzględnieniem interesu społeczno – gospodarczego.
Podział przez sprzedaż rzeczy wspólnej
Możliwe jest również zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej. Sprzedaż tą regulują przepisy art. 1066 – 1071 kpc (egzekucja w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej). Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na przyznanie mu rzeczy lub chętny do takiego nabycia nie jest w stanie rozliczyć kwoty wymaganej z tytułu spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, sąd postanawia o sprzedaży rzeczy i podziale cywilnym (postanowienie SN z 12.04.2001r., II CKN 658/00).
Sąd w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź tylko zarządzi sprzedaż. O wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży rozstrzygnie wówczas po jej przeprowadzeniu. Jeżeli postanowienie nakazujące sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli i rozstrzygające o ich wzajemnych roszczeniach uprawomocni się niedopuszczalne jest ponowne wszczęcie postępowania o zniesienie współwłasności tej rzeczy (uchwała SN z 12.04.1995r., III CZP 35/95).
Sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1405, 1496 i 1637), z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Sąd zarządzi również sprzedaż gospodarstwa rolnego w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
Podobnie w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, ale liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli.
Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi
Jeżeli rzecz, nie daje się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 12.02.1998r, I CKN 489/97, przy określeniu wartości nieruchomości dla ustalenia spłat przyjąć należy realną wartość, czyli rynkową. Przy jej ustaleniu biegły powinien się kierować cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, zaś ewentualny brak takich transakcji w dłuższym okresie uzasadniać może nawet obniżenie ceny szacunkowej (brak popytu).
Sąd oznaczy termin i sposób uiszczenia dopłat i spłat, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Jeżeli dopłaty i spłaty zostaną rozłożone na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych, w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie.
Sąd przyzna gospodarstwo rolne temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele, jeżeli zniesienie współwłasności przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.
Przyznanie przez sąd gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1405, 1496 i 1637), następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno – gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
Jeżeli warunków przewidzianych powyżej nie spełnia żaden ze współwłaścicieli albo spełnia je kilku współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
Wysokość spłat z gospodarstwa rolnego przysługujących współwłaścicielom, ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia.
Jeżeli brak jest takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określeniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę: 1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności; 2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania;
Obniżenie spłat, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby również sposób ich zabezpieczenia. Jeżeli dopłaty i spłaty zostaną rozłożone na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych, w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie.
W przypadku spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków, nie stosuje się tych zasad.
Jeżeli współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, zbył odpłatnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, obowiązany jest on pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać korzyści uzyskane z obniżenia spłat, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.
Współwłaściciele, którzy do chwili zniesienia współwłasności w gospodarstwie rolnym mieszkali, lecz nie otrzymali gospodarstwa lub jego części, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednak nie dłużej niż przez pięć lat, a jeżeli w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie takim terminem nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy. Do tych uprawnień stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.
Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej lub wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek również względem nabywcy udziału, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Tak samo w wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.